Contrato de Compra e Venda de Imóvel

A compra e venda imobiliária exige diligência sobre matrícula, titularidade, ônus, certidões, ocupação, condomínio, tributos e regularidade. Como regra geral, a escritura pública é essencial nos casos definidos pelo Código Civil, e a propriedade somente se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis.

• Venda de casa, apartamento, terreno ou unidade comercial.
• Negócio à vista ou financiado.
• Venda com sinal e entrega posterior da posse.
• Operação condicionada à regularização ou baixa de ônus.

• Para imóvel sem matrícula ou com cadeia possessória sem análise especializada.
• Como documento único quando escritura pública é exigida.
• Sem anuência ou autorização necessária de cônjuge, coproprietário, incapaz ou juízo.
• Para incorporação ou loteamento sem cláusulas e informações legais específicas.

• Matrícula, cadastro, endereço, área e confrontações.
• Qualificação e estado civil das partes.
• Certidões, ônus, ações e ocupação.
• Preço, sinal, parcelas e financiamento.
• Posse e rateio de condomínio, IPTU e frutos.
• Escritura, registro e prazos.
• ITBI, emolumentos e corretagem.
• Condição de regularização e consequências do inadimplemento.

Matrícula e diligência

A matrícula atualizada é ponto central, mas outras certidões podem ser necessárias.

Forma e registro

Diferencie contrato, escritura/título e registro da propriedade.

Sinal

Defina natureza das arras e consequências.

Financiamento

Distribua risco da aprovação e avaliação.

Posse e despesas

Fixe data de corte e condições da entrega.

Regularização

Crie prazo e solução para pendências conhecidas.

ESTADO CIVIL, OUTORGA E PODERES

As partes apresentarão certidões e consentimentos necessários. Representantes deverão ter poderes específicos. A ausência de outorga exigida será tratada antes do pagamento final.

OCUPAÇÃO E LOCAÇÃO

O imóvel será entregue `{{LIVRE_OU_OCUPADO}}`. Se locado, serão observados preferência, vigência, depósitos, aluguéis e comunicações, conforme Anexo de Ocupação.

REGULARIDADE CONSTRUTIVA

Habite-se, averbação, área construída, condomínio e licenças serão verificados. Divergências conhecidas são `{{DIVERGENCIAS}}` e serão resolvidas por `{{RESPONSAVEL}}` até `{{PRAZO}}`.

• Afirmar que assinatura do contrato transfere a propriedade.
• Comprar com base apenas em carnê, recibo ou cadastro municipal.
• Não verificar indisponibilidade, usufruto, penhora, locação e preferência.
• Pagar grande parte antes das condições de segurança.
• Usar cláusula genérica de “certidões dispensadas” sem compreender riscos.

• Lei nº 10.406/2002 — Código CivilRegras gerais dos negócios jurídicos, obrigações e contratos civis e empresariais.
• Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros PúblicosRegras de registro e publicidade de atos, inclusive no Registro de Imóveis.
• Lei nº 8.245/1991 — Lei do InquilinatoDisciplina locações urbanas residenciais, não residenciais, por temporada, garantias e procedimentos.
• Lei nº 4.591/1964 e Lei nº 13.786/2018 — incorporações e distratos imobiliáriosRegras especiais para unidades em incorporação, quadros-resumo e consequências do desfazimento.
• Lei nº 6.766/1979 — parcelamento do solo urbanoRegras especiais para loteamentos e compromissos de compra e venda de lotes.
• Lei nº 8.078/1990 — Código de Defesa do ConsumidorAplica-se quando houver relação de consumo, com dever de informação, interpretação favorável ao consumidor e controle de cláusulas abusivas.
• Lei nº 13.105/2015 — Código de Processo CivilInclui regras sobre títulos executivos extrajudiciais e prova documental.
• MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 14.063/2020 e Lei nº 14.620/2023 — assinaturas eletrônicasBase para autoria, integridade e validade de documentos eletrônicos; a força probatória depende do método e do contexto.
• Lei nº 13.709/2018 — Lei Geral de Proteção de Dados PessoaisRegras para tratamento, compartilhamento, segurança e direitos dos titulares de dados pessoais.