Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel
Cria compromisso de futura transferência, com preço, sinal, condições, posse, financiamento, escritura, registro, distrato e cessão.
Este modelo é um rascunho editorial ainda em revisão jurídica. Você pode preencher e gerar o documento, mas ele não substitui a análise de um advogado — recomendamos revisão profissional antes de usá-lo em situações de valor ou risco.
Para que serve
A promessa de compra e venda é usada quando a transferência definitiva ocorrerá depois da quitação, financiamento, regularização ou outra condição. Ela deve indicar se é irretratável, como funciona o sinal, quando haverá posse e quais consequências se o negócio não chegar ao título definitivo.
Quando utilizar
- Compra parcelada antes da escritura.
- Negócio condicionado a financiamento.
- Imóvel em regularização ou construção.
- Compromisso de lote ou unidade em incorporação, com anexos legais específicos.
Quando não utilizar
- Para vender imóvel de terceiro sem poderes ou cadeia documental segura.
- Sem adaptar regras de loteamento, incorporação e distrato quando aplicáveis.
- Com retenções e multa copiadas sem análise de relação de consumo.
- Sem definir registro, posse e condição de outorga.
Informações necessárias
- Matrícula e situação do imóvel.
- Preço, sinal, parcelas e correção.
- Condições de financiamento ou regularização.
- Posse e encargos.
- Documentos e certidões.
- Irrevogabilidade ou arrependimento.
- Prazo para escritura e registro.
- Distrato, inadimplemento, comissão e cessão.
Cláusulas essenciais
- Condições precedentes
- Defina o que precisa ocorrer antes do fechamento.
- Sinal e parcelas
- Explique natureza, correção e quitação.
- Posse
- Evite posse sem regra sobre risco e despesas.
- Título definitivo
- Fixe documentos, prazo e cartório.
- Distrato
- Adapte à modalidade imobiliária e ao CDC.
- Registro da promessa
- Avalie efeitos reais e proteção perante terceiros.
Cláusulas especiais
- DIREITO DE PREFERÊNCIA E ÔNUS
- O PROMITENTE VENDEDOR declara ter observado `{{PREFERENCIA}}` e não constituirá novo ônus ou alienação sem consentimento, salvo o expressamente informado.
- QUADRO-RESUMO
- Quando a lei especial exigir, o contrato conterá quadro-resumo destacado com preço, parcelas, corretagem, consequências do desfazimento, prazos e demais informações obrigatórias.
Erros comuns a evitar
- Usar promessa para imóvel irregular sem plano de regularização.
- Entregar posse antes de condições essenciais sem garantia.
- Confundir quitação financeira com transferência registral.
- Prever perda total de valores em qualquer inadimplemento.
- Não informar comissão de corretagem e quadro-resumo quando exigidos.
Perguntas frequentes
Promessa de compra e venda pode ser registrada?
Em determinadas condições, sim, e o registro pode reforçar a posição do comprador. A registrabilidade depende do conteúdo, do imóvel e da legislação aplicável.
Legislação relacionada
- Lei nº 10.406/2002 — Código CivilRegras gerais dos negócios jurídicos, obrigações e contratos civis e empresariais.
- Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros PúblicosRegras de registro e publicidade de atos, inclusive no Registro de Imóveis.
- Lei nº 4.591/1964 e Lei nº 13.786/2018 — incorporações e distratos imobiliáriosRegras especiais para unidades em incorporação, quadros-resumo e consequências do desfazimento.
- Lei nº 6.766/1979 — parcelamento do solo urbanoRegras especiais para loteamentos e compromissos de compra e venda de lotes.
- Lei nº 8.078/1990 — Código de Defesa do ConsumidorAplica-se quando houver relação de consumo, com dever de informação, interpretação favorável ao consumidor e controle de cláusulas abusivas.
- Lei nº 13.105/2015 — Código de Processo CivilInclui regras sobre títulos executivos extrajudiciais e prova documental.
- MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 14.063/2020 e Lei nº 14.620/2023 — assinaturas eletrônicasBase para autoria, integridade e validade de documentos eletrônicos; a força probatória depende do método e do contexto.
- Lei nº 13.709/2018 — Lei Geral de Proteção de Dados PessoaisRegras para tratamento, compartilhamento, segurança e direitos dos titulares de dados pessoais.